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BaurechtWer sich entschließt, ein Haus zu bauen, wird zwangsläufig mit diversen Rechtsfragen konfrontiert. Um nicht den Überblick zu verlieren über die rechtlichen Belange, die wirklich wichtig sind, folgt hier eine kurze Übersicht über die wesentlichen Punkte im Baurecht.

 

Der Bauvertrag

Der Bauvertrag ist das wichtigste Dokument bei der Vergabe eines Bauauftrags, daher sollte er nie leichtfertig und ohne gründliche Prüfung unterzeichnet werden. Das gilt sowohl für den Vertrag selbst als auch für den Vertragspartner. Gerade wenn Sie sich entschließen, Ihr Eigenheim von einem Bauträger errichten zu lassen, sollten Sie sich nicht scheuen, dessen Kreditwürdigkeit zu überprüfen. Denn bei Abwicklung über einen Bauträger ist auch nur dieser im Schadensfall haftbar. Wird der Bauvertrag mit einem Architekten abgeschlossen, der als Bauleiter fungiert, ist der Bauleiter nur für Schäden, die aufgrund seiner Planung entstanden sind, haftbar. Für andere Forderungen muss man sich an die einzelnen Gewerke wenden.
Prinzipiell stützen sich Bauverträge auf das BGB. In der Vergangenheit wurde sich auch auf die VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) bezogen. Diese ist aber laut Gerichtsbeschluss von 2008 im Baurecht nicht mehr auf private Bauherren anwendbar. Das hat vor allem den Grund, dass der Bauherr dem Bauunternehmer gegenüber oft schlechter wegkommt. Ein Beispiel ist die unterschiedliche Gewährleistungsdauer. Laut BGB beträgt diese 5 Jahre, während die VOB nur zwei Jahre veranschlagt.
Weiteres wichtiges Vertragsdetail ist der Preis: Wenn der Bauvertrag genau definierte Leistungen und Materialien enthält, muss ein Festpreis im Vertrag stehen. Auch Sonderwünsche sollten dabei berücksichtigt sein. Sonst können später Nachforderungen in großer Höhe auf Sie zukommen. Auch die Zahlung nach Bauabschnitten sollte vertraglich festgelegt sein. Gezahlt wird immer nach Fertigstellung bestimmter Bauabschnitte. Zuletzt sollte auch eine Fertigstellungsfrist angegeben sein, damit Sie rechtzeitig Ihr neues Domizil beziehen können und nicht auf unbestimmte Zeit in der Luft hängen.

 

Architektenrecht und HOAI

Sollten Sie sich entschließen, Ihr Eigenheim von einem Architekten planen und errichten zu lassen, gilt es, einige besondere Punkte zu beachten. Architektenrecht und allgemeines Baurecht unterscheiden sich wie folgt voneinander:
Der Architekt wird auf Grundlage der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, kurz HOAI, entlohnt. Hier sind die Honorare für einen Architekten eindeutig geregelt. Der Architekt ist neben der Planung auch für die Ausführung des Bauprojekts verantwortlich und übernimmt während der Bauphase die Koordinierung der einzelnen Gewerke. Außerdem ist er verantwortlich für die Baukostenabrechnung und die Bauabnahme nach Beendigung des Bauprojekts. Wird ein Bauprojekt von einem Architekten betreut, ist dieser laut Architektenrecht auch für spätere Mängel haftbar und dementsprechend erster Ansprechpartner bei Gewährleistungsansprüchen. Alle Entwürfe, die ein Architekt anfertigt, unterliegen dem Urheberrecht und sind somit sein geistiges Eigentum.

 

Gewährleistung

Leider geht nicht immer alles so, wie man es sich vorstellt. Oft treten nach einiger Zeit im neuen Heim Mängel auf, die bei der Bauabnahme noch nicht abzusehen waren. Hier greift nun die Gewährleistungsfrist. Je nach Mangel ist diese unterschiedlich. Das BGB schreibt 5 Jahre Gewährleistungsfrist vor. Das widerspricht den Vorgaben der VOB, wo von 2 Jahren die Rede ist. Die VOB ist auf Privatpersonen nicht mehr anwendbar, was aber nicht bedeutet, dass man nun automatisch eine Gewährleistung von 5 Jahren in Anspruch nehmen kann. Oft setzen sich einzelne Bauteile aus mehreren Einzelteilen mit unterschiedlicher Gewährleistung zusammen. Im Zweifelsfall gilt immer die längere Garantiezeit. Doch Vorsicht: Wenn ein Mangel nicht eindeutig einem Verursacher zuzuordnen ist, kann der Beseitiger des Mangels seine Leistungen in Rechnung stellen, sollte er nicht ursächlich den Mangel verschuldet haben.

 

Nachbarrechte

Ein neues Haus bedeutet auch neue Nachbarn. Und das kann mitunter zu Schwierigkeiten führen. Als Erstes sei angemerkt, dass ein Nachbar den Baulärm und etwaigen Schmutz dulden muss. Sollte er Bedenken haben, dass sein Eigentum durch die Bautätigkeiten Schaden nehmen könnte, so muss er das von Anfang an dokumentieren und unterliegt einer Nachweispflicht. Mündliche Absprachen mit eventuellen Vorbesitzern des Grundstücks oder des Hauses sind nicht bindend bei Wechsel des Vertragspartners. Anders ist das, wenn Vereinbarungen schriftlich getroffen wurden. Dann gehen die Abmachungen auch auf den neuen Besitzer über.

 

Stellung des Sachverständigen im Baurecht

Tatsache ist, dass der Nachweis von Baumängeln ohne einen entsprechenden Sachverständigen oft nicht möglich ist. Es obliegt dem Geschädigten, sich um einen entsprechenden Sachverständigen zu bemühen. Er trägt zunächst die Kosten. Wird allerdings ein regresspflichtiger Mangel festgestellt, der beseitigt werden muss, gehen die Kosten an den Verursacher.

 

Beweissicherungsverfahren

Während eines Beweissicherungsverfahrens, das der Aufdeckung von Baumängeln dient, ist es dem Bauträger gesetzlich verboten, mit Arbeiten in den strittigen Bereichen des Gebäudes fortzufahren. Das kann bedeuten, dass es zu Verzögerungen des Bauvorhabens kommt. Ein Beweissicherungsverfahren wird zumeist gerichtlich angeordnet, um eventuelle Mängel oder Gewährleistungsansprüche eindeutig zu klären.   

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